"KOPERS GEEN OPDRACHTGEVER, MAAR KEUZE VRIJHEID BIJ NIEUWBOUW''

Ontwikkelaars, woningcorporaties en provincies, gemeenten moeten zich niet blind staren op de kansen die Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) bieden voor de totale woningmarkt.

Door drempels voor woonconsumenten weg te nemen en slim in te spelen op de voordelen die consumenten zien zijn er zeker mogelijkheden om het marktaandeel van particuliere woningbouw te vergroten.
De woonconsument vraagt echter om een breder palet aan mogelijkheden om een nieuwbouwwoning te kopen of te laten ontwikkelen. Woonconsumenten zoeken met name naar projecten waarin keuzevrijheid op een goede manier wordt ingevuld zo blijkt uit het onderzoek Nieuwbouw in de toekomst; meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument, van DBMI dat in samenwerking met het Nirov en Nieuwbouw Nederland is uitgevoerd (zie onder). Het woonproduct, de mate van keuzevrijheid, financieel risico en de eigen verantwoordelijkheid moeten worden afgestemd op de verschillende doelgroepen. Niet elke doelgroep wil veel zelf doen. Als woonconsumenten en professionals goed naar elkaar luisteren en samenwerken kan een grotere diversificatie aan woningbouwprojecten ontstaan.

‘Doe het zelf’ als trend
 ‘Doe het zelf’ als trend in de ruimtelijke ordening is door het Nirov centraal gesteld tijdens de Dag van de Ruimte op 10 november 2011. Dit is de directe aanleiding geweest om een uitgebreid onderzoek te doen naar ‘Doe het zelf’ in de ruimtelijke ordening en woningbouw.  ‘Doe het zelf’ gaat over het bieden van ruimte voor initiatief van onderaf en het (soms radicaal) decentraliseren van taken en verantwoordelijkheden. Denk hierbij aan mede-opdrachtgeverschap, (collectief) particulier opdrachtgeverschap, een collectief van bedrijven als opdrachtgever etc. Het gaat hierbij niet alleen om woningbouw maar ook om opgaven rond bijvoorbeeld steden, klimaat en bereikbaarheid.

Meer zelf doen biedt kansen voor woonconsumenten en professionals maar het is de vraag of de consument wel meer zelf wil doen. Dit onderzoek biedt inzicht in de verwachtingen van consumenten in de professionele begeleiding bij het kopen of realiseren van een nieuwbouwwoning. Omdat ook de verwachtingen van professionals zijn onderzocht wordt ook duidelijk of de verwachtingen van consumenten en professionals op elkaar aansluiten.

Behoefte aan keuzevrijheid
Het gros van de consumenten geeft de voorkeur aan veel keuzevrijheid, maar wil niet per sé zelf opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning. Woonconsumenten in de Randstad en buiten de Randstad verschillen niet veel van elkaar in hun voorkeuren voor de ontwikkelingsvorm van een nieuwbouwwoning. Woonconsumenten buiten de Randstad geven iets vaker de voorkeur aan een op maat ontwikkelde woning. Dit sluit ook aan op de realiteit van de afgelopen 15 jaar. In de Randstad is er veel meer seriematige bouw dan buiten de Randstad. De wensen van de woonconsument lijken zich aan te passen aan deze realiteit.

gewilde seriematige nieuwbouw

De jongeren en 55+ers nemen sneller genoegen met een standaard woning en vinden veel keuzevrijheid minder belangrijk. De groep die het meest hecht aan een eigen invulling van een nieuwbouwwoning is die tussen 46 en 55 jaar. Hoger opgeleiden willen juist meer keuzevrijheid. Middelbaar opgeleiden vragen een beperkte keuzevrijheid terwijl lager opgeleiden zowel het vaakst kiezen voor een standaard woning (zonder keuzevrijheid) als voor een bouwpakket.
  

zelf klussen

Naarmate mensen op zoek zijn naar een duurdere woning verwachten zij meer keuzevrijheid. Bij de woningen onder de twee ton neemt meer dan 70% genoegen met een standaard woning. Bij de woningen boven de vier ton is dit slechts 17%. De helft van de kopers van deze duurste categorie nieuwbouwwoningen geeft aan een woning geheel naar wens te willen (al dan niet als bouwpakket). Ook ervaring maakt woonconsumenten kritischer. Hoe meer ervaring men heeft met het kopen van een woning, hoe meer keuzevrijheid men wenst. Ook financiële mogelijkheden maken woonconsumenten kritischer. De ervaren woningkoper met geld kan dus een interessante doelgroep zijn om te begeleiden bij het realiseren van hun woondroom.


  

Niet alle woonconsumenten zitten te wachten op PO of CPO
De populairste manieren om een woning te realiseren zijn een project met veel vrijheid in de indeling en afwerking van de woning en een project met co-creatie (vooraf met andere kopers inspraak op het ontwerp, de indeling en de afwerking van de woning, geen financiële verantwoordelijkheid). In dit geval draagt de projectontwikkelaar de financiële verantwoordelijkheid voor het bouwproces. Winst en verlies is voor rekening van de ontwikkelaar. Vormen van direct opdrachtgeverschap zijn veel minder populair. Keuzevrijheid is voor bijna alle consumenten belangrijk. 50% van de woningzoekenden staat positief tegenover een cascowoning en individueel particulier opdrachtgeverschap. Ruimte voor eigen initiatief wordt dus positief beoordeeld. 30% staat positief tegenover CPO. Dat is een aanzienlijk kleiner deel. Professionals zijn enthousiast over woningbouwontwikkeling waarbij consumenten opdrachtgever zijn. De woonconsument staat hier zelf dus veel kritischer tegenover. Opdrachtgeverschap kan een middel zijn om keuzevrijheid te krijgen maar is geen doel op zich. De resultaten van het onderzoek laten zien dat het interessant kan zijn om verschillende gradaties in keuzevrijheid en opdrachtgeverschap aan te bieden. De wensen van woonconsument zijn divers zolang er maar een bepaalde mate van keuzevrijheid geboden wordt.

PO

Zowel PO als CPO worden positiever beoordeeld door woningzoekenden in hogere inkomenssegmenten.
Woningzoekenden in het laagste inkomenssegment lijken er in te berusten dat zij weinig keuzevrijheid hebben, in alle segmenten met meer keuzevrijheid zijn zij minder positief dan het gemiddelde. Woningzoekenden uit de Randstad zijn over het algemeen iets positiever over projecten waarbij zij zelf niet de opdrachtgever zijn. Opvallend is dat de positieve houding ten opzichte van CPO en particulier opdrachtgeverschap weinig verschilt tussen de Randstad en buiten de Randstad. Buiten de Randstad is het blijkbaar vaker aan de orde dat de woonconsument opdrachtgever is. Dit is echter niet de expliciete wens van de consument.

 Hans van de Leygraaf
Adviseur Woningmarkten en "Overheid naar markt"
0653853885  

Hans van de Leygraaf Adviseur woningmarkten

Twitter pagina Hans van de Leygraaf

Linkedin pagina Hans van de Leygraaf



 Bron: DBMI,  Nirov, Nieuwbouw Nederland

Het onderzoek:Nieuwbouw in de toekomst, meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument


DBMI deed, samen met het Nirov en Nieuwbouw Nederland een grootschalig onderzoek onder 664 consumenten met concrete interesse in een nieuwbouwwoning en 357 professionals om deze vragen te kunnen beantwoorden. Het rapport bevat de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek.

HELE REGIO PLUKT VRUCHTEN KOMST BUITELANDSE BEDRIJVEN AMSTERDAM

Hans van de Leygraaf Adviseur (Woning)markten

Van Alkmaar tot Leiden kunnen men met name op de winkelsteden, woningmarkt en de leisuiremarkt de vruchten plukken van de meer dan 2200 internationale bedrijven en hun ruim 150.000 medewerkers die in Amsterdam werken.

Het afgelopen jaar hebben 118 nieuwe internationale bedrijven zich in de Metropoolregio Amsterdam gevestigd. Deze bedrijven zijn goed voor 1231 nieuwe banen. De meeste nieuwkomers zijn actief in de ICT, creatieve industrie en de financiële en zakelijke dienstverlening.

Metropool Amsterdam

Dankzij de 118 nieuwkomers zijn er per 1 januari 2012 meer dan 2200 buitenlandse bedrijven in de metropoolregio gevestigd, goed voor 156.905 directe arbeidsplaatsen. Bijna een kwart van deze bedrijven is een hoofdkantoor. Amsterdam weet, na Londen, de meeste hoofdkantoren aan te trekken binnen Europa. In 2011 zijn er 31 nieuwe hoofdkantoren bijgekomen. Dat blijkt uit de resultaten van amsterdam inbusiness, de marketing en acquisitieorganisatie van de Metropoolregio Amsterdam.

Liu Qi-President-Huawei Enterprise Busines

Huawei hoofdkantoor

Bijna een kwart van de nieuwe bedrijven die zich in de regio vestigden is actief in de ICT sector. Een van die nieuwe bedrijven is het Amerikaanse ReachLocal, een bedrijf dat het MKB online marketing oplossingen biedt. Dit bedrijf zette in 2011 een Europees hoofdkantoor en saleskantoor in Amsterdam op. Huawei, een Chinese ICT-en telecomgigant, opende in Amsterdam het kantoor van de divisie Huawei Enterprise Business. Dit levert direct 100 extra banen op, naast de huidige 300 arbeidsplaatsen die Huawei al creëerde in Amsterdam.

Huawei staat voor veel technologie

Naast bedrijven in de ICT sector, wisten ook veel bedrijven uit de creatieve industrie Amsterdam te vinden. 21 internationale bedrijven uit deze sector vestigden zich het afgelopen jaar in de regio, zoals Hi-Tec Sports dat zijn hoofdkantoor van het Verenigd Koninkrijk naar Amsterdam verplaatste, en het Amerikaanse reclamebureau Anomaly. Het aantal nieuwe bedrijven uit de financiële sector was in 2011 beduidend minder dan in 2010 (16 ten opzichte van 29 in 2010).

Al een aantal jaren is de opmars van bedrijven uit Azië sterk merkbaar in de regio. Japan blijft een belangrijk land van herkomst voor buitenlandse bedrijven: in 2011 vestigden zich 11 nieuwe Japanse bedrijven, waaronder Mitsubishi Aircraft Corp. Vanuit China kwamen negen nieuwe bedrijven, uit India vijf en Korea vier.

Het grootste aantal nieuwe bedrijven kwam uit Noord-Amerika (43). Waarvan 38 uit de Verenigde Staten, de voornaamste handelspartner van Nederland. Deze bedrijven kwamen met name uit de ICT en creatieve sector.
In 2011 breidden 23 internationale bedrijven uit, waaronder op Schiphol een grote uitbreiding van Aramex, een logistieke dienstverlener uit Dubai. Met ’s werelds grootste dataknooppunt de AMS-IX op steenworp afstand, was de regio het afgelopen jaar ook een zeer populaire plaats voor datacenters. Grote spelers als Global Switch en Equinix runnen al meerdere datacenters in de regio en breidden in 2011 verder uit.
De komende jaren wil Amsterdam haar positie als zakenstad verder versterken. Overheden, kennisinstellingen en bedrijfsleven in de Metropoolregio hebben samen de Amsterdam Economic Board opgericht. De Board heeft in 2011 een strategie opgezet met een kennis- en innovatieagenda voor zeven economische clusters waaronder ICT, creatief en logistiek.

Kortom een groet kans voor de hele regio, niet alleen om te profiteren, maar ook om de regio Amsterdam te promoten om nog meer internationale bedrijven, technologie, kennis, en netwerk binnen te halen, het is nu niet meer de tijd dat een ieder voor zichzelf  gaat.

Kaasmarkt Alkmaar

Naast dat Nederland veel fiscaal voordeel kan bieden aan internationale bedrijven en Amsterdam een interessante stad is om te werken en vertier te hebben.
Kunnen steden als Leiden Haarlem en Alkmaar enz en de kust gebieden, de internationale medewerkers en hun gezinnen, veel bieden om te recreëren, winkelen en wonen en studeren en nog veel meer.

 Villa in regio Alkmaar verkocht, LEYGRAAF Makelaars

Makelaars, city-marketeers, hoteliers, winkeliers, bestuurders zouden deze kan,s die voor hun neus ligt, moet oppakken en een samenwerking met elkaar en met Amsterdam moeten aangaan.En wel NU!!!


Hans van de Leygraaf
Adviseur Markt & Overheid en Woningmarkten
0653853885


Bron:
http://www.amsterdaminbusiness.com/

Amsterdam inbusiness begeleidt buitenlandse bedrijven bij vestiging in de Metropoolregio Amsterdam en ondersteunt het bestaande, internationale bedrijfsleven. Binnen Amsterdam inbusiness werken de gemeenten Amsterdam, Almere, Amstelveen en Haarlemmermeer samen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor internationale bedrijven. Kijk voor meer informatie op:

DNB EN AFM PAKKEN STARTERS OP DE WONINGMARKT!

Nederlandsche Bank (DNB) pleiten voor het beperken van de risico’s van de financiering van het eigen woningbezit. In dit kader heeft de President van DNB er onlangs voor gepleit bij aankoop van woningen de maximale lening op termijn te beperken tot 90% van de waarde van de woning. Dit impliceert dat woningkopers zowel de kosten koper (circa 8%) als 10% van de woningwaarde uit eigen middelen betalen.

Hans van de Leygraaf adviseur woningmarkten.

Deze blog van de LEYGRAAF Makelaars uit Alkmaar doet verslag van een onderzoek naar de mogelijke effecten hiervan voor enerzijds de toegankelijkheid van het eigenwoningbezit en anderzijds de financieringsrisico’s. Voor het eerste onderdeel is gebruik gemaakt van gegevens over nieuw afgegeven garanties door NHG in 2010 en 2011. Voor het tweede onderdeel is gebruik gemaakt van de sinds 1995 behandelde verliesdeclaraties.

Conclusie: groot spanningsveld tussen risicobeperking en toegankelijkheid eigenwoningbezit.

Ongeveer 70% van de huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning met NHG financierden, heeft een lening gesloten die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Het betreft met name jonge starters. Ruim 50% van de huishoudens had een lening met een LTV hoger dan 100%. 

Zonder inbreng van eigen middelen is een koopwoning voor deze groep niet bereikbaar.

 Tegelijkertijd leidt het voorstel de LTV tot 90% te beperken tot een aanzienlijke verlaging van het risico. Van alle sinds 1995 met NHG gefinancierde aankopen met een LTV lager dan 90% is in slechts 1 op de 1.000 gevallen sprake van een gedwongen verkoop met verlies. 

Bij leningen met een LTV hoger dan 90% was die verhouding 10 op 1.000. Van alle gedwongen verkopen
met verlies was maar in 97% van de gevallen sprake van een LTV hoger dan 90%.

Op basis van dit onderzoek kan worden vastgesteld dat bij een maximale LTV van 90% sprake zal zijn van een minimalisering van het financiële risico van de financiering van het eigen woningbezit. Tegelijkertijd is de voorgestelde beperking van de leencapaciteit funest voor de toegankelijkheid van het eigenwoningbezit voor met name jonge starters.
Vooral jongere huishoudens.

Veel jonge woningkopers maken gebruik van NHG. Ruim de helft van de garanties is verstrekt aan kopers jonger dan 30 jaar. Slechts 20% van de gebruikers van NHG is ouder dan 40 jaar.

Vooral lagere inkomens 

Vooral de lage inkomens en de middenin komens maken gebruik van NHG. Ruim 40% van de garanties is verstrekt aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat lager is dan € 40.000. Bij bijna tweederde van de garanties is het gezamenlijk inkomen minder dan € 50.000.
P.M.: In verband met de verlaging van de overdrachtsbelasting is de maximale LTV in juni 2011 verlaagd van 112% naar 108%.

Vooral jonge kopers lenen met een hoge LTV
Van alle huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning heeft gefinancierd met NHG, heeft 70% een lening die hoger is dan 90% van de waarde van de woning.
Dat zijn met name jonge woningkopers onder de 30 jaar. Aannemelijk is dat deze kopers over onvoldoende vermogen beschikken en daarom zijn aangewezen op een hogere financiering. 

Wel valt op dat toch nog ongeveer een derde van de kopers jonger dan 30 jaar de woning heeft kunnen kopen met een maximale LTV van 100%. Zij waren in staat de bijkomende kosten van de nieuwe woning (circa 8%) uit eigen middelen te bekostigen. 

Van de woningkopers met een LTV van minder dan 90% was het overgrote deel ouder dan 30 jaar. Deze huishoudens waren kennelijk door spaargeld of overwaarde uit de verkoop van de vorige koopwoning in staat om eigen geld in te brengen.
Bij deze analyse dient te worden bedacht dat deze cijfers beïnvloed zijn door het huidige fiscale stelsel, dat de inbreng van eigen geld bij de financiering van een koopwoning ontmoedigt. Dit betekent dat het niet is uitgesloten dat huishoudens met een LTV van meer dan 100% toch over eigen geld beschikken.

 Leeftijd geen risicofactor
Om een beeld te krijgen van de relevante risicofactoren zijn de garanties afgezet tegen de uitgekeerde schades. Uit deze vergelijking blijkt dat leeftijd nauwelijks een factor van betekenis is. De procentuele verdeling naar leeftijdsklassen bij verstrekking komt nagenoeg overeen met de opbouw van de
schades. Tot 40 jaar zijn de schades beperkt oververtegenwoordigd (80% van de verstrekte garanties t.o.v. 87% schadeaandeel).

Inkomen wel een risicofactor
Een vergelijkbare analyse naar inkomensklasse, laat zien dat inkomen wel een relevante risicofactor is. Vooral leningen verstrekt aan huishoudens met een inkomen lager dan € 30.000 leiden relatief vaak tot een beroep op NHG. De middeninkomens van € 30.000 tot € 50.000 lopen bij de schades om en nabij in de pas met het aandeel in de totaleportefeuille. Bij de inkomens boven € 50.000 slaat slechts 12% van de verliezen neer, terwijl het aandeel in de verstrekking 38% bedraagt.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het creëren van een duurzaam gunstig klimaat voor de financiering van het eigen woningbezit in Nederland. De Stichting verstrekt daartoe de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG is een garantie op hypothecaire leningen voor de aankoop en verbetering van een eigen woning.

De LTV op het verstrekkingsmoment van de lening blijkt een relevante risicofactor. Van alle gedwongen verkopen met verlies had slechts 3% betrekking op woningen met een maximale LTV van 90%, terwijl dit segment 29% van de portefeuille vertegenwoordigt. Bij een iets ruimere norm van 100% LTV neemt het aandeel van de schades toe tot 9% van het totaal. Ook dit is laag, aangezien het aandeel in de verstrekte portefeuille 43% bedraagt. Verder valt op dat ook in het segment tussen 100% en 105% relatief gezien weinig schades voorkomen. Op basis van deze cijfers leidt het deels meefinancieren van de kosten koper dus nauwelijks tot een hoger risico.
Een gespiegeld beeld ontstaat bij hogere LTV’s. Van alle schades komt 84% voor rekening van LTV’s boven 105%, terwijl slechts 37% van de garanties in dit segment wordt verstrekt.

Kantoor De Nederlandse Bank.

Klaas Knot president DNB

Aantal verliezen blijft beperkt
Op ongeveer 1 miljoen garanties voor de aankoop van een woning zijn circa 5.900 verliezen uitbetaald. Op basis hiervan bedraagt de gemiddelde verliesquote 0,6%. Naar mate de LTV van een lening hoger is, neemt de schadequote over het algemeen toe. Zo bedraagt de schadequote van leningen met een LTV van 110% en hoger 1,6%. Richten we de focus op de garanties met een LTV van meer dan 100%, dan daalt de
schadequote naar 0,9%. Onder de 100% LTV is het gemiddelde schadepercentage 0,3% en onder de 90% LTV zelfs 0,1%. Hoewel de verliesquote bij hogere LTV’s aanzienlijk hoger is, is het aantal schades in absolute zin beperkt. Achtergrond hiervan is dat ook hogere LTV’s bij NHG voldoen aan de strikte financieringsnormen van het Nibud.

Beperkt hoger verlies bij hogere LTV’s
Over het algemeen is de diepte van een verlies hoger bij garanties met een hogere LTV. Een beperking van de LTV tot maximaal 90% leidt tot lagere schadebedragen. De onderlinge verschillen blijven echter beperkt. Immers, bij een gemiddelde woningwaarde van € 150.000 en een 20% hogere LTV, wordt € 30.000 meer gefinancierd. Het verschil tussen het gemiddelde verlies bij een LTV lager dan 90% en een LTV
boven 110% is echter slechts € 12.000.

 Meeste schade valt bij hogere LTV
Het totaal uitgekeerde verlies op nieuw verstrekte garanties bedraagt € 142 miljoen. Van dit bedrag komt 86% voor rekening van leningen met een LTV van meer dan 105%. Bij een beperking van de maximale lening op 105% LTV zou dat worden teruggebracht tot 14%. Bij een verdere reductie van de maximale lening is nauwelijks sprake van minder verlies.

NVB dringt aan op snelle maatregelen van Kabinet

In enkele jaren tijd is de nieuwbouw koopsector ruim zeventig procent van de markt kwijt geraakt. En het eind lijkt nog niet in zicht. Voor dit jaar moet zelfs rekening worden gehouden met minder dan 1.000 verkopen per maand. Zonder effectieve stimuleringsmaatregelen zal er in de bouwsector een koude sanering plaatsvinden die zijn weerga niet kent. NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers roept het kabinet op om snel maatregelen te nemen om een catastrofe te voorkomen.

In een brandbrief aan het Kabinet schrijft NVB dat als er niets gebeurt, het dieptepunt op de woningmarkt en in de woningproductie nog niet is bereikt. In korte tijd heeft de sector de verkoop van 4.000 nieuwbouwwoningen per maand zien terugvallen naar 1.400 per maand. Door verminderde financieringsmogelijkheden voor de consument en discussies over beperking van de hypotheekrenteaftrek, recent weer aangezwengeld door de AFM en De Nederlandsche Bank, zijn de vooruitzichten uiterst somber. "Bedacht moet worden dat enkel bij ontwikkelingsbedrijven al zo'n 50% van de capaciteit is weggesneden. Veel van deze bedrijven zitten aan hun eind", schrijft NVB in de brief. Economische bedrijvigheid en arbeidsplaatsen zullen verdwijnen en ondertussen zal de woningmarkt zelf nog verder in het slop raken met mogelijk fors dalende huizenprijzen. En daarmee is volgens NVB het risico op een serieuze besmetting naar de rest van de economie groot.Om dit te voorkomen moeten er door het Kabinet snel maatregelen worden genomen. Maatregelen die de sector op korte termijn helpen zijn het herinvoeren van gerichte startersfaciliteiten en de overdrachtsbelasting na 1 juli op 2% handhaven voor koopstarters van een woning tot 200.000 euro. In de huidige marktomstandigheden zijn starters op de koopwoningenmarkt namelijk cruciaal voor het op gang houden van de doorstroming. Verder stelt NVB voor om voor de woningbouw zelf, de eerste 100.000 euro onder het lage btw-tarief van 6% te brengen. Dit moet dan gelden voor zowel woningverbouwingen die energiezuinig én duurzaam zijn, als voor woningnieuwbouw die dat per definitie is. Ook pleit NVB ervoor om het aflossen van hypotheken fiscaal te stimuleren. Banken krijgen daardoor weer meer financiële armslag om hypotheken te verstrekken. "Het aantrekkelijke van deze maatregel", schrijft NVB aan het Kabinet, "is dat het nu de woningmarkt en economie helpt stimuleren, terwijl het op termijn de kosten voor het Rijk van de renteaftrek vermindert."

Ten slotte moet het kabinet het initiatief nemen om een brede taskforce op te richten die de taak krijgt om de woningmarkt en woningbouw op korte termijn vlot te trekken. Deze taskforce kan zich daarna bezighouden met een integrale visie voor de lange termijn.



Bron: NVB