Hans van de Leygraaf

"KOPERS GEEN OPDRACHTGEVER, MAAR KEUZE VRIJHEID BIJ NIEUWBOUW''

2012-01-25T14:47:00.000-08:00

Ontwikkelaars, woningcorporaties en provincies, gemeenten moeten zich niet blind staren op de kansen die Particulier Opdrachtgeverschap (PO) en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) bieden voor de totale woningmarkt.

Door drempels voor woonconsumenten weg te nemen en slim in te spelen op de voordelen die consumenten zien zijn er zeker mogelijkheden om het marktaandeel van particuliere woningbouw te vergroten.
De woonconsument vraagt echter om een breder palet aan mogelijkheden om een nieuwbouwwoning te kopen of te laten ontwikkelen. Woonconsumenten zoeken met name naar projecten waarin keuzevrijheid op een goede manier wordt ingevuld zo blijkt uit het onderzoek Nieuwbouw in de toekomst; meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument, van DBMI dat in samenwerking met het Nirov en Nieuwbouw Nederland is uitgevoerd (zie onder). Het woonproduct, de mate van keuzevrijheid, financieel risico en de eigen verantwoordelijkheid moeten worden afgestemd op de verschillende doelgroepen. Niet elke doelgroep wil veel zelf doen. Als woonconsumenten en professionals goed naar elkaar luisteren en samenwerken kan een grotere diversificatie aan woningbouwprojecten ontstaan.

‘Doe het zelf’ als trend
‘Doe het zelf’ als trend in de ruimtelijke ordening is door het Nirov centraal gesteld tijdens de Dag van de Ruimte op 10 november 2011. Dit is de directe aanleiding geweest om een uitgebreid onderzoek te doen naar ‘Doe het zelf’ in de ruimtelijke ordening en woningbouw. ‘Doe het zelf’ gaat over het bieden van ruimte voor initiatief van onderaf en het (soms radicaal) decentraliseren van taken en verantwoordelijkheden. Denk hierbij aan mede-opdrachtgeverschap, (collectief) particulier opdrachtgeverschap, een collectief van bedrijven als opdrachtgever etc. Het gaat hierbij niet alleen om woningbouw maar ook om opgaven rond bijvoorbeeld steden, klimaat en bereikbaarheid.

Meer zelf doen biedt kansen voor woonconsumenten en professionals maar het is de vraag of de consument wel meer zelf wil doen. Dit onderzoek biedt inzicht in de verwachtingen van consumenten in de professionele begeleiding bij het kopen of realiseren van een nieuwbouwwoning. Omdat ook de verwachtingen van professionals zijn onderzocht wordt ook duidelijk of de verwachtingen van consumenten en professionals op elkaar aansluiten.

Behoefte aan keuzevrijheid
Het gros van de consumenten geeft de voorkeur aan veel keuzevrijheid, maar wil niet per sé zelf opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning. Woonconsumenten in de Randstad en buiten de Randstad verschillen niet veel van elkaar in hun voorkeuren voor de ontwikkelingsvorm van een nieuwbouwwoning. Woonconsumenten buiten de Randstad geven iets vaker de voorkeur aan een op maat ontwikkelde woning. Dit sluit ook aan op de realiteit van de afgelopen 15 jaar. In de Randstad is er veel meer seriematige bouw dan buiten de Randstad. De wensen van de woonconsument lijken zich aan te passen aan deze realiteit.

gewilde seriematige nieuwbouw

De jongeren en 55+ers nemen sneller genoegen met een standaard woning en vinden veel keuzevrijheid minder belangrijk. De groep die het meest hecht aan een eigen invulling van een nieuwbouwwoning is die tussen 46 en 55 jaar. Hoger opgeleiden willen juist meer keuzevrijheid. Middelbaar opgeleiden vragen een beperkte keuzevrijheid terwijl lager opgeleiden zowel het vaakst kiezen voor een standaard woning (zonder keuzevrijheid) als voor een bouwpakket.

zelf klussen

Naarmate mensen op zoek zijn naar een duurdere woning verwachten zij meer keuzevrijheid. Bij de woningen onder de twee ton neemt meer dan 70% genoegen met een standaard woning. Bij de woningen boven de vier ton is dit slechts 17%. De helft van de kopers van deze duurste categorie nieuwbouwwoningen geeft aan een woning geheel naar wens te willen (al dan niet als bouwpakket). Ook ervaring maakt woonconsumenten kritischer. Hoe meer ervaring men heeft met het kopen van een woning, hoe meer keuzevrijheid men wenst. Ook financiële mogelijkheden maken woonconsumenten kritischer. De ervaren woningkoper met geld kan dus een interessante doelgroep zijn om te begeleiden bij het realiseren van hun woondroom.

Niet alle woonconsumenten zitten te wachten op PO of CPO
De populairste manieren om een woning te realiseren zijn een project met veel vrijheid in de indeling en afwerking van de woning en een project met co-creatie (vooraf met andere kopers inspraak op het ontwerp, de indeling en de afwerking van de woning, geen financiële verantwoordelijkheid). In dit geval draagt de projectontwikkelaar de financiële verantwoordelijkheid voor het bouwproces. Winst en verlies is voor rekening van de ontwikkelaar. Vormen van direct opdrachtgeverschap zijn veel minder populair. Keuzevrijheid is voor bijna alle consumenten belangrijk. 50% van de woningzoekenden staat positief tegenover een cascowoning en individueel particulier opdrachtgeverschap. Ruimte voor eigen initiatief wordt dus positief beoordeeld. 30% staat positief tegenover CPO. Dat is een aanzienlijk kleiner deel. Professionals zijn enthousiast over woningbouwontwikkeling waarbij consumenten opdrachtgever zijn. De woonconsument staat hier zelf dus veel kritischer tegenover. Opdrachtgeverschap kan een middel zijn om keuzevrijheid te krijgen maar is geen doel op zich. De resultaten van het onderzoek laten zien dat het interessant kan zijn om verschillende gradaties in keuzevrijheid en opdrachtgeverschap aan te bieden. De wensen van woonconsument zijn divers zolang er maar een bepaalde mate van keuzevrijheid geboden wordt.

Zowel PO als CPO worden positiever beoordeeld door woningzoekenden in hogere inkomenssegmenten.
Woningzoekenden in het laagste inkomenssegment lijken er in te berusten dat zij weinig keuzevrijheid hebben, in alle segmenten met meer keuzevrijheid zijn zij minder positief dan het gemiddelde. Woningzoekenden uit de Randstad zijn over het algemeen iets positiever over projecten waarbij zij zelf niet de opdrachtgever zijn. Opvallend is dat de positieve houding ten opzichte van CPO en particulier opdrachtgeverschap weinig verschilt tussen de Randstad en buiten de Randstad. Buiten de Randstad is het blijkbaar vaker aan de orde dat de woonconsument opdrachtgever is. Dit is echter niet de expliciete wens van de consument.

Hans van de Leygraaf
Adviseur Woningmarkten en "Overheid naar markt"
0653853885

Hans van de Leygraaf Adviseur woningmarkten

Twitter pagina Hans van de Leygraaf

Linkedin pagina Hans van de Leygraaf

Bron: DBMI, Nirov, Nieuwbouw Nederland

Het onderzoek:Nieuwbouw in de toekomst, meer keuzevrijheid en slimme begeleiding voor de woonconsument

DBMI deed, samen met het Nirov en Nieuwbouw Nederland een grootschalig onderzoek onder 664 consumenten met concrete interesse in een nieuwbouwwoning en 357 professionals om deze vragen te kunnen beantwoorden. Het rapport bevat de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek.

HELE REGIO PLUKT VRUCHTEN KOMST BUITELANDSE BEDRIJVEN AMSTERDAM

2012-01-25T09:37:00.000-08:00

Hans van de Leygraaf Adviseur (Woning)markten

Van Alkmaar tot Leiden kunnen men met name op de winkelsteden, woningmarkt en de leisuiremarkt de vruchten plukken van de meer dan 2200 internationale bedrijven en hun ruim 150.000 medewerkers die in Amsterdam werken.

Het afgelopen jaar hebben 118 nieuwe internationale bedrijven zich in de Metropoolregio Amsterdam gevestigd. Deze bedrijven zijn goed voor 1231 nieuwe banen. De meeste nieuwkomers zijn actief in de ICT, creatieve industrie en de financiële en zakelijke dienstverlening.

Metropool Amsterdam

Dankzij de 118 nieuwkomers zijn er per 1 januari 2012 meer dan 2200 buitenlandse bedrijven in de metropoolregio gevestigd, goed voor 156.905 directe arbeidsplaatsen. Bijna een kwart van deze bedrijven is een hoofdkantoor. Amsterdam weet, na Londen, de meeste hoofdkantoren aan te trekken binnen Europa. In 2011 zijn er 31 nieuwe hoofdkantoren bijgekomen. Dat blijkt uit de resultaten van amsterdam inbusiness, de marketing en acquisitieorganisatie van de Metropoolregio Amsterdam.

Liu Qi-President-Huawei Enterprise Busines

Huawei hoofdkantoor

Bijna een kwart van de nieuwe bedrijven die zich in de regio vestigden is actief in de ICT sector. Een van die nieuwe bedrijven is het Amerikaanse ReachLocal, een bedrijf dat het MKB online marketing oplossingen biedt. Dit bedrijf zette in 2011 een Europees hoofdkantoor en saleskantoor in Amsterdam op. Huawei, een Chinese ICT-en telecomgigant, opende in Amsterdam het kantoor van de divisie Huawei Enterprise Business. Dit levert direct 100 extra banen op, naast de huidige 300 arbeidsplaatsen die Huawei al creëerde in Amsterdam.

Huawei staat voor veel technologie

Naast bedrijven in de ICT sector, wisten ook veel bedrijven uit de creatieve industrie Amsterdam te vinden. 21 internationale bedrijven uit deze sector vestigden zich het afgelopen jaar in de regio, zoals Hi-Tec Sports dat zijn hoofdkantoor van het Verenigd Koninkrijk naar Amsterdam verplaatste, en het Amerikaanse reclamebureau Anomaly. Het aantal nieuwe bedrijven uit de financiële sector was in 2011 beduidend minder dan in 2010 (16 ten opzichte van 29 in 2010).

Al een aantal jaren is de opmars van bedrijven uit Azië sterk merkbaar in de regio. Japan blijft een belangrijk land van herkomst voor buitenlandse bedrijven: in 2011 vestigden zich 11 nieuwe Japanse bedrijven, waaronder Mitsubishi Aircraft Corp. Vanuit China kwamen negen nieuwe bedrijven, uit India vijf en Korea vier.

Het grootste aantal nieuwe bedrijven kwam uit Noord-Amerika (43). Waarvan 38 uit de Verenigde Staten, de voornaamste handelspartner van Nederland. Deze bedrijven kwamen met name uit de ICT en creatieve sector.
In 2011 breidden 23 internationale bedrijven uit, waaronder op Schiphol een grote uitbreiding van Aramex, een logistieke dienstverlener uit Dubai. Met ’s werelds grootste dataknooppunt de AMS-IX op steenworp afstand, was de regio het afgelopen jaar ook een zeer populaire plaats voor datacenters. Grote spelers als Global Switch en Equinix runnen al meerdere datacenters in de regio en breidden in 2011 verder uit.
De komende jaren wil Amsterdam haar positie als zakenstad verder versterken. Overheden, kennisinstellingen en bedrijfsleven in de Metropoolregio hebben samen de Amsterdam Economic Board opgericht. De Board heeft in 2011 een strategie opgezet met een kennis- en innovatieagenda voor zeven economische clusters waaronder ICT, creatief en logistiek.

Kortom een groet kans voor de hele regio, niet alleen om te profiteren, maar ook om de regio Amsterdam te promoten om nog meer internationale bedrijven, technologie, kennis, en netwerk binnen te halen, het is nu niet meer de tijd dat een ieder voor zichzelf gaat.

Kaasmarkt Alkmaar

Naast dat Nederland veel fiscaal voordeel kan bieden aan internationale bedrijven en Amsterdam een interessante stad is om te werken en vertier te hebben.
Kunnen steden als Leiden Haarlem en Alkmaar enz en de kust gebieden, de internationale medewerkers en hun gezinnen, veel bieden om te recreëren, winkelen en wonen en studeren en nog veel meer.

Villa in regio Alkmaar verkocht, LEYGRAAF Makelaars

Makelaars, city-marketeers, hoteliers, winkeliers, bestuurders zouden deze kan,s die voor hun neus ligt, moet oppakken en een samenwerking met elkaar en met Amsterdam moeten aangaan.En wel NU!!!

Hans van de Leygraaf
Adviseur Markt & Overheid en Woningmarkten
0653853885

Bron:
http://www.amsterdaminbusiness.com/

Amsterdam inbusiness begeleidt buitenlandse bedrijven bij vestiging in de Metropoolregio Amsterdam en ondersteunt het bestaande, internationale bedrijfsleven. Binnen Amsterdam inbusiness werken de gemeenten Amsterdam, Almere, Amstelveen en Haarlemmermeer samen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor internationale bedrijven. Kijk voor meer informatie op:

DNB EN AFM PAKKEN STARTERS OP DE WONINGMARKT!

2012-01-23T09:43:00.000-08:00

Nederlandsche Bank (DNB) pleiten voor het beperken van de risico’s van de financiering van het eigen woningbezit. In dit kader heeft de President van DNB er onlangs voor gepleit bij aankoop van woningen de maximale lening op termijn te beperken tot 90% van de waarde van de woning. Dit impliceert dat woningkopers zowel de kosten koper (circa 8%) als 10% van de woningwaarde uit eigen middelen betalen.

Hans van de Leygraaf adviseur woningmarkten.

Deze blog van de LEYGRAAF Makelaars uit Alkmaar doet verslag van een onderzoek naar de mogelijke effecten hiervan voor enerzijds de toegankelijkheid van het eigenwoningbezit en anderzijds de financieringsrisico’s. Voor het eerste onderdeel is gebruik gemaakt van gegevens over nieuw afgegeven garanties door NHG in 2010 en 2011. Voor het tweede onderdeel is gebruik gemaakt van de sinds 1995 behandelde verliesdeclaraties.

Conclusie: groot spanningsveld tussen risicobeperking en toegankelijkheid eigenwoningbezit.

Ongeveer 70% van de huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning met NHG financierden, heeft een lening gesloten die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Het betreft met name jonge starters. Ruim 50% van de huishoudens had een lening met een LTV hoger dan 100%.

Zonder inbreng van eigen middelen is een koopwoning voor deze groep niet bereikbaar.

Tegelijkertijd leidt het voorstel de LTV tot 90% te beperken tot een aanzienlijke verlaging van het risico. Van alle sinds 1995 met NHG gefinancierde aankopen met een LTV lager dan 90% is in slechts 1 op de 1.000 gevallen sprake van een gedwongen verkoop met verlies.

Bij leningen met een LTV hoger dan 90% was die verhouding 10 op 1.000. Van alle gedwongen verkopen
met verlies was maar in 97% van de gevallen sprake van een LTV hoger dan 90%.

Op basis van dit onderzoek kan worden vastgesteld dat bij een maximale LTV van 90% sprake zal zijn van een minimalisering van het financiële risico van de financiering van het eigen woningbezit. Tegelijkertijd is de voorgestelde beperking van de leencapaciteit funest voor de toegankelijkheid van het eigenwoningbezit voor met name jonge starters.
Vooral jongere huishoudens.

Veel jonge woningkopers maken gebruik van NHG. Ruim de helft van de garanties is verstrekt aan kopers jonger dan 30 jaar. Slechts 20% van de gebruikers van NHG is ouder dan 40 jaar.

Vooral lagere inkomens

Vooral de lage inkomens en de middenin komens maken gebruik van NHG. Ruim 40% van de garanties is verstrekt aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat lager is dan € 40.000. Bij bijna tweederde van de garanties is het gezamenlijk inkomen minder dan € 50.000.
P.M.: In verband met de verlaging van de overdrachtsbelasting is de maximale LTV in juni 2011 verlaagd van 112% naar 108%.

Vooral jonge kopers lenen met een hoge LTV
Van alle huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning heeft gefinancierd met NHG, heeft 70% een lening die hoger is dan 90% van de waarde van de woning.
Dat zijn met name jonge woningkopers onder de 30 jaar. Aannemelijk is dat deze kopers over onvoldoende vermogen beschikken en daarom zijn aangewezen op een hogere financiering.

Wel valt op dat toch nog ongeveer een derde van de kopers jonger dan 30 jaar de woning heeft kunnen kopen met een maximale LTV van 100%. Zij waren in staat de bijkomende kosten van de nieuwe woning (circa 8%) uit eigen middelen te bekostigen.

Van de woningkopers met een LTV van minder dan 90% was het overgrote deel ouder dan 30 jaar. Deze huishoudens waren kennelijk door spaargeld of overwaarde uit de verkoop van de vorige koopwoning in staat om eigen geld in te brengen.
Bij deze analyse dient te worden bedacht dat deze cijfers beïnvloed zijn door het huidige fiscale stelsel, dat de inbreng van eigen geld bij de financiering van een koopwoning ontmoedigt. Dit betekent dat het niet is uitgesloten dat huishoudens met een LTV van meer dan 100% toch over eigen geld beschikken.

Leeftijd geen risicofactor
Om een beeld te krijgen van de relevante risicofactoren zijn de garanties afgezet tegen de uitgekeerde schades. Uit deze vergelijking blijkt dat leeftijd nauwelijks een factor van betekenis is. De procentuele verdeling naar leeftijdsklassen bij verstrekking komt nagenoeg overeen met de opbouw van de
schades. Tot 40 jaar zijn de schades beperkt oververtegenwoordigd (80% van de verstrekte garanties t.o.v. 87% schadeaandeel).

Inkomen wel een risicofactor
Een vergelijkbare analyse naar inkomensklasse, laat zien dat inkomen wel een relevante risicofactor is. Vooral leningen verstrekt aan huishoudens met een inkomen lager dan € 30.000 leiden relatief vaak tot een beroep op NHG. De middeninkomens van € 30.000 tot € 50.000 lopen bij de schades om en nabij in de pas met het aandeel in de totaleportefeuille. Bij de inkomens boven € 50.000 slaat slechts 12% van de verliezen neer, terwijl het aandeel in de verstrekking 38% bedraagt.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft tot doel het creëren van een duurzaam gunstig klimaat voor de financiering van het eigen woningbezit in Nederland. De Stichting verstrekt daartoe de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG is een garantie op hypothecaire leningen voor de aankoop en verbetering van een eigen woning.

De LTV op het verstrekkingsmoment van de lening blijkt een relevante risicofactor. Van alle gedwongen verkopen met verlies had slechts 3% betrekking op woningen met een maximale LTV van 90%, terwijl dit segment 29% van de portefeuille vertegenwoordigt. Bij een iets ruimere norm van 100% LTV neemt het aandeel van de schades toe tot 9% van het totaal. Ook dit is laag, aangezien het aandeel in de verstrekte portefeuille 43% bedraagt. Verder valt op dat ook in het segment tussen 100% en 105% relatief gezien weinig schades voorkomen. Op basis van deze cijfers leidt het deels meefinancieren van de kosten koper dus nauwelijks tot een hoger risico.
Een gespiegeld beeld ontstaat bij hogere LTV’s. Van alle schades komt 84% voor rekening van LTV’s boven 105%, terwijl slechts 37% van de garanties in dit segment wordt verstrekt.

Kantoor De Nederlandse Bank.

Klaas Knot president DNB

Aantal verliezen blijft beperkt
Op ongeveer 1 miljoen garanties voor de aankoop van een woning zijn circa 5.900 verliezen uitbetaald. Op basis hiervan bedraagt de gemiddelde verliesquote 0,6%. Naar mate de LTV van een lening hoger is, neemt de schadequote over het algemeen toe. Zo bedraagt de schadequote van leningen met een LTV van 110% en hoger 1,6%. Richten we de focus op de garanties met een LTV van meer dan 100%, dan daalt de
schadequote naar 0,9%. Onder de 100% LTV is het gemiddelde schadepercentage 0,3% en onder de 90% LTV zelfs 0,1%. Hoewel de verliesquote bij hogere LTV’s aanzienlijk hoger is, is het aantal schades in absolute zin beperkt. Achtergrond hiervan is dat ook hogere LTV’s bij NHG voldoen aan de strikte financieringsnormen van het Nibud.

Beperkt hoger verlies bij hogere LTV’s
Over het algemeen is de diepte van een verlies hoger bij garanties met een hogere LTV. Een beperking van de LTV tot maximaal 90% leidt tot lagere schadebedragen. De onderlinge verschillen blijven echter beperkt. Immers, bij een gemiddelde woningwaarde van € 150.000 en een 20% hogere LTV, wordt € 30.000 meer gefinancierd. Het verschil tussen het gemiddelde verlies bij een LTV lager dan 90% en een LTV
boven 110% is echter slechts € 12.000.

Meeste schade valt bij hogere LTV
Het totaal uitgekeerde verlies op nieuw verstrekte garanties bedraagt € 142 miljoen. Van dit bedrag komt 86% voor rekening van leningen met een LTV van meer dan 105%. Bij een beperking van de maximale lening op 105% LTV zou dat worden teruggebracht tot 14%. Bij een verdere reductie van de maximale lening is nauwelijks sprake van minder verlies.

NVB dringt aan op snelle maatregelen van Kabinet

2012-01-17T04:15:00.000-08:00

In enkele jaren tijd is de nieuwbouw koopsector ruim zeventig procent van de markt kwijt geraakt. En het eind lijkt nog niet in zicht. Voor dit jaar moet zelfs rekening worden gehouden met minder dan 1.000 verkopen per maand. Zonder effectieve stimuleringsmaatregelen zal er in de bouwsector een koude sanering plaatsvinden die zijn weerga niet kent. NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers roept het kabinet op om snel maatregelen te nemen om een catastrofe te voorkomen.

In een brandbrief aan het Kabinet schrijft NVB dat als er niets gebeurt, het dieptepunt op de woningmarkt en in de woningproductie nog niet is bereikt. In korte tijd heeft de sector de verkoop van 4.000 nieuwbouwwoningen per maand zien terugvallen naar 1.400 per maand. Door verminderde financieringsmogelijkheden voor de consument en discussies over beperking van de hypotheekrenteaftrek, recent weer aangezwengeld door de AFM en De Nederlandsche Bank, zijn de vooruitzichten uiterst somber. "Bedacht moet worden dat enkel bij ontwikkelingsbedrijven al zo'n 50% van de capaciteit is weggesneden. Veel van deze bedrijven zitten aan hun eind", schrijft NVB in de brief. Economische bedrijvigheid en arbeidsplaatsen zullen verdwijnen en ondertussen zal de woningmarkt zelf nog verder in het slop raken met mogelijk fors dalende huizenprijzen. En daarmee is volgens NVB het risico op een serieuze besmetting naar de rest van de economie groot.Om dit te voorkomen moeten er door het Kabinet snel maatregelen worden genomen. Maatregelen die de sector op korte termijn helpen zijn het herinvoeren van gerichte startersfaciliteiten en de overdrachtsbelasting na 1 juli op 2% handhaven voor koopstarters van een woning tot 200.000 euro. In de huidige marktomstandigheden zijn starters op de koopwoningenmarkt namelijk cruciaal voor het op gang houden van de doorstroming. Verder stelt NVB voor om voor de woningbouw zelf, de eerste 100.000 euro onder het lage btw-tarief van 6% te brengen. Dit moet dan gelden voor zowel woningverbouwingen die energiezuinig én duurzaam zijn, als voor woningnieuwbouw die dat per definitie is. Ook pleit NVB ervoor om het aflossen van hypotheken fiscaal te stimuleren. Banken krijgen daardoor weer meer financiële armslag om hypotheken te verstrekken. "Het aantrekkelijke van deze maatregel", schrijft NVB aan het Kabinet, "is dat het nu de woningmarkt en economie helpt stimuleren, terwijl het op termijn de kosten voor het Rijk van de renteaftrek vermindert."

Ten slotte moet het kabinet het initiatief nemen om een brede taskforce op te richten die de taak krijgt om de woningmarkt en woningbouw op korte termijn vlot te trekken. Deze taskforce kan zich daarna bezighouden met een integrale visie voor de lange termijn.

Bron: NVB

Veel politieke spin-off door woningmarktcijfers.

2012-01-17T03:10:00.000-08:00

De perspublicatie en –conferentie over de NVM woningmarktcijfers krijgen ieder
kwartaal enorm veel aandacht in de media. De NVM grijpt dit podium
voor de cijfers vanzelfsprekend ook zoveel mogelijk aan om de ontwikkelingen
te analyseren en te duiden. Maar ook om aan de hand daarvan oproepen en
voorstellen te doen aan politiek en beleidsmatig Den Haag en
maatschappelijke stakeholders. Kortom: om de lobby publicitair te ondersteunen.

Mede om die reden wordt vaak ook (eigen of in opdracht van de NVM)
aanvullend onderzoek verricht, zoals ditmaal door professor Conijn van ASRE,
naar de problematiek rondom restschulden en de (potentiële) belemmeringen
daarvan op de woningmarkt.

De publiciteit rondom de NVM-berichtgeving over het vierde kwartaal en
geheel 2011 is nog vers. Toch is er al de nodige politieke spin-off zichtbaar.

Schriftelijke vragen PvdA
De PvdA Kamerleden Plasterk en Monasch dienden op de dag van de NVM
persconferentie de volgende schriftelijke vragen aan de ministers van
Binnenlandse Zaken en van Financiën in:

1. Herkent u het patroon bij de grote hypotheekverstrekkers in Nederland
om het maximum leenbedrag voor hypotheken voor tweeverdieners met
maximaal 40.000 bruto inkomen niet te verruimen, wat in tegenspraak is
met de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting
(Nibud) voorgestelde
leennorm van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

2. Klopt het dat de Autoriteit Financiele Markten (AFM) boetes oplegt als hypotheekverstrekkers de verruimde Nibudnorm hanteren?
Vindt u dit in lijn met het kabinetsbeleid?
Zo ja, kunt u dan toelichten waarom het kabinet deze lijn volgt?
Zo nee, kunt u dan toelichten waarom het kabinet een andere opvatting
eeft dan de AFM?

3. Kunt u aangeven wat u wel kan betekenen voor de grote groep huishoudens
met een inkomen tot € 40.000 die nu niet in staat is een behoorlijke
woning te kopen en
vanwege hun modale salaris niet in aanmerking komen voor sociale huur en
daarmee dus aangewezen zijn op de dure vrije huursector?

Schriftelijke vragen PVV
Ook de PVV-Kamerleden Van Dijck, Van Vliet en Lucassen stelden,
eveneens op 12 januari, schriftelijke vragen aan dezelfde ministers:

1. Bent u bekend met het bericht
“Streep door versoepeling hypotheek tweeverdieners”?

2. Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
de nieuwe hypotheekregels,
zoals opgesteld door het NIBUD, niet overneemt en dit in een brief aan alle hypotheekverstrekkers heeft kenbaar gemaakt?
Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Wat is de inhoud van de brief?

3. Deelt u de mening dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en
niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen?
Zo ja, hoe gaat u voorkomen dat banken die de nieuwe regels naleven
worden gesanctioneerd?

4. Deelt u de mening dat toezichthouders, zoals de AFM en
de Nederlandsche Bank (DNB), zich terughoudend moeten opstellen
met betrekking tot de woningmarkt en hypotheekverstrekking,
daar dit de onrust op de huizenmarkt verder aanwakkert,
terwijl het kabinet er juist alles aan gelegen is deze rust terug te brengen?
Hoe gaat u DNB en de AFM hierop aanspreken?

Schriftelijke vragen CDA
Overigens diende ook het CDA-Kamerlid Blanksma al twee dagen eerder
schriftelijke vragen over hetzelfde onderwerp in bij minister De Jager:

1. Bent u bekend met het bericht “Verruiming leencapaciteit
voor tweeverdieners niet altijd verantwoord”?

2. Waarom is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) van mening
dat de verruiming van de leencapaciteit voor tweeverdieners onwenselijk is,
in tegenstelling tot de afspraken die hierover zijn gemaakt in
de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die juist
per 1 januari 2012is ingegaan?

3. Op welke feiten is deze koerswijziging van de AFM gebaseerd?

4. Wat is uw mening over deze koerswijziging van de AFM?

5. Wat is het effect voor de groep van tweeverdieners die één tot anderhalf keer modaal verdienen?

6. Wat is het effect voor starters op de huizenmarkt? In hoeverre komen zij nog wel in aanmerking voor een huis?

7. Hoe verhoudt deze koerswijziging van de AFM – die volgens het
bericht op de website is afgestemd met
de Nederlandsche Bank (DNB) – zich tot de oproep van DNB enige dagen
daarvoor dat starters zich juist op de huizenmarkt zouden moeten begeven
omdat de huizen nu beter betaalbaar zijn?

SP eens met noodzaak aanpak restschuld problematiek
Ook het door de NVM aangekaarte - en met het aanvullend door
professor Conijn laten verrichten onderzoek onderbouwde - punt van de
restschuldproblematiek, vindt inmiddels al politieke weerklank.
De Tweede Kamer keert dinsdag pas terug van het kerstreces,
maar SP-Kamerlid Jansen heeft al laten weten minister De Jager hierover
aan de tand te willen voelen tijdens het wekelijkse Vragenuurtje.

Jansen is het met de NVM en Conijn eens dat banken restschuld moeten
meefinancieren, zeker als sprake is van een lagere “loan to income”
bij de aan te kopen woning en het inkomen de lasten (aantoonbaar) kan dragen.
De nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering laat hiervoor
expliciet ruimte en die afspraken dienen nagekomen te worden.
De AFM en banken hebben een (tweeledige) maatschappelijke
verantwoordelijkheid voor nieuwe hypotheekgevers,
maar zeker ook een zorgplicht richting (nagelaten) daden en
verstrekte hypotheken uit het verleden.
Dit is van belang voor de individuele situaties,
maar zeker ook voor het algemeen functioneren van de woningmarkt..
Restschulden vormen een toenemende belemmering voor de toch al
moeizame doorstroming.

Behalve dat deze onderwerpen nu nadrukkelijk op de politieke agenda
zijn gezet, is met Kamervragen nog niets gewonnen.
Wat dat betreft gaat het om de antwoorden en het verdere vervolg.
De NVM blijft op deze en andere lobbydossiers vol inzetten.

Thuis voelen tussen de hoogbouw van New York.

2012-01-07T05:53:00.000-08:00

Andrew Mace toont ons een spectaculaire kant van New York City, één die we nooit eerder hebben gezien. De fotograaf richt zich op heel veel mooie aspecten van zijn geboortestad. Waaronder de prachtige skylines, bruggen, en stadsgezichten. Het is dan ook geen wonder dat zoveel mensen deze stad hun thuis noemen.

Midtown Manhattan enCentral Park bij nacht.

Central Park.

Midtown Manhattan bij nacht.

East Broadway, Chinatown, New York City.

Brooklyn Bridge bij nacht.

Zonsondergang bij Brooklyn Bridge en Manhattan.

Midtown Manhattan bij nacht.

St. Patrick's Cathedral van boveaf bij nacht.

Brooklyn Bridge bij nacht.

Manhattan Bridge.

Hearst Tower bij nacht.

Met dank aan de blog van Kevin Chung, en natuurlijk de fotograaf van al dit moois; Andrew Mace (http://www.andrewcmace.com/)

JONG GEZIN BOUWT HOBBIT HUIS

2012-01-03T16:18:00.000-08:00

De 32-jarige fotograaf was moe van de hypotheek betalingen en had een passie voor de natuur. Uitgerustmet een zaag, hamer en een beitel, begon de vastberaden familie-man aan de bouw van zijn hobbit-huis op een stuk grond in het bos. Die de familie eigendom had verworven, in ruil voor hun zorg van het gebied.

Dit domein heeft geen stroom en leidingwater, het is een alternatieve leefruimte voor een woonhuis. Fotograaf Simon Dale is verantwoordelijk voor het ontwerp en de bouw van dit eco-huis, ondanks zijn onervarenheid in de architectuur en timmerwerk.
Met de hulp van zijn schoonvader, die toevallig een aanemer was, kon Dale met beperkt buget zijn ecologische droomhuis bouwen.
Het huis werd gebouwd voor een totaal van €4.000,- en heeft alleen maar duurzame materialen.

Hij maakte gebruik van sloophout, boshout, stro en gedroogde stenen. Andere unieke eigenschappen van het huis zijn dat ze kalk in plaats van cement voor de muren gebruikten en een compost toilet bouwde ipv een aansluiting op het gemeente riool. De nieuw komende architect gebruikt zelfs water uit een nabijgelegen bron en zonnepanelen om energie te leveren.

Binnen vier maanden bouwde Dale ongehinderde een leefgebied voor zijn familie in Wales. Hij is trots op de low-impact levensstijl, het is een natuurlijke haven voor een jonge eco-vriendelijke familie.

Met dank aan Pinar en de website van Simon Dale. http://www.simondale.net/

Hans van de Leygraaf
Aviseur Woningmarkten en 'Overheid naar Markt'

Vele inschrijvingen voor nieuwbouw appartementen 'De Oosterkolk' in Schelphoek te Alkmaar

2011-11-30T10:31:00.000-08:00

Verkoop succesvol bij appartementen ‘De Oosterkolk’ in Schelphoek!

Recent is de verkoop gestart van de 41 bijzondere appartementen ‘De Oosterkolk’ in Schelphoek. Op de locatie konden geïnteresseerden kennis maken met het gevarieerde aanbod aan studio’s, ruime appartementen en penthouses, waarvan een aantal typen op grote banieren te zien waren. Ook kon men een goed beeld krijgen van de unieke locatie aan de Schelphoekgracht zo dicht bij het oude centrum.

Vele geïnteresseerde hebben zich al ingeschreven en de komende weken worden de eerste koopovereenkomsten getekend!

In een gezellige sfeer en onder het genot van een vers kopje koffie stond het verkoopteam klaar om alle vragen te beantwoorden. En daar is veel gebruik van gemaakt! Het was gezellig druk en de eerste inschrijvingen werden direct ingeleverd!

Heeft u dit evenement gemist? Onze makelaars informeren u graag over dit bijzondere plan.

Leygraaf Makelaars
Stationsweg 74
1815 CD Alkmaar
T 072 511 43 18
nieuwbouw@leygraafmakelaars.nl

Uiteraard kunt u ook alle verkoopdocumentatie, zoals de verkoopbrochure, online bekijken en downloaden. Kijk onder het woningaanbod voor de prijzen van de verschillende bouwnummers.

Uitzenduren stijgen.

2011-11-30T09:47:00.000-08:00

Marktontwikkelingen periode 11

In periode 11 (week 41 – 44) groeide het aantal uitzenduren met 1% en de uitzendomzet nam toe met 3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze periode telde een gelijk aantal werkbare dagen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, er is dus geen correctie toegepast.

Voor de medische sector gold dat het aantal uren daalde met 12% en de omzet nam af met 13%.
De administratieve sector steeg met 1% in uren, de omzet nam toe met 4%.
De uren in de industriële sector vertonen een stijging van 1% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, de omzet nam toe met 2%.
Het aantal uren in de technische sector steeg met 8% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en de omzet nam toe met 9%.

Grijze haren.

2011-11-27T08:06:00.000-08:00

Een paar weken terug stuurde ik een tweet de wereld in via mij twitteradres @HansvdLeygraaf over een 23-jarige vrouw uit Vietnam die beweert in enkele dagen ‘50 jaar ouder’ te zijn geworden. Artsen reageerden verbijsterd op deze vergrijzing. Het trieste verhaal begon in 2008 toen de jeugdige huid van Phuong in enkele dagen veranderde in een gerimpelde huid. Opvallend genoeg gelijktijdig met de kredietcrisis. Door middel van medicijnen en een traditionele geneeskunde probeerde de vrouw van haar zeldzame aandoening af te komen. De jeuk werd minder, maar de veroudering van haar huid zette door. Er waren andere maatregelen nodig dan symptoom bestrijding.

In diezelfde periode lag er een aantal rapportages op mijn bureau, o.a. ‘De cijfers 3e kwartaal van de Nederlandse woningmarkt door de NVM’, ‘Kwalitatieve woningmarktverkenning 2010-2012 Noord-Holland’ en ‘Rapportage Woningbouw Alkmaar 2011’. Allemaal goede rapportages met veel actuele informatie. Vooral de Vakgroep Wonenbeleid van de gemeente Alkmaar verdient lof met deze rapportage op initiatief van (ex) woningbouw regisseur Harmen Martijnse. Vooral de "marktpotentiemeter" waar ik zelf mijn input aan heb mogen leveren, geeft een snel inzicht. Maar zonder input van een goede nieuwbouwmakelaar met kennis van de markt en locatie, uitzicht, gewenste architectuur enz., is zo’n tool alleen maar bruikbaar in de buitenwijken van Noord-Vietnam. En als zo’n tool in de handen valt van de politiek, dan is het net als een kind van 6 die met een blad vol glazen de kamer binnenkomt lopen, je kunt wachten op brokken.

Maar is de mismatch nu wel de oorzaak van dat consument niet wil kopen? Gaat het zo slecht in Alkmaar met de nieuwbouw? Wij bij Leygraaf Makelaars hebben in Alkmaar in een jaar tijd ruim 150 nieuwbouw appartementen in de markt gezet en bijna allemaal in het dure segment (cat. 3 en 4). Degene die niet verkopen zijn niet het duurdere segment, maar zijn de te duur geprijsden en deze problemen bestonden vóór de crisis ook al.

Waar schuilt het probleem dan wel? De banken? Natuurlijk is een probleem de financiering, maar we kunnen niet anders. Nederlanders hebben te veel hypotheekschuld en moeten meer spaargeld in hun huis stoppen.

Europa met de € 33.000,- norm? Ook onder dat bedrag krijg je geen sociale huurwoning, maar kopen met dat salaris is ook bijna niet mogelijk dus we moeten het enorme te kort aan woningen (appartement) oplossen tussen de ca. € 655,- en de € 950,- euro per maand. Maar het echte probleem schuilt ‘m in de vergrijzing!

Voordat we hier de euro- en de bankencrisis kregen, had Japan al jaren een kredietcrisis. Japan geeft een waardevolle aanwijzing wat ons kan gebeuren. Japan maakte tot begin negentiger jaren een economische opleving mee waar het Westen jaloers op was. Belangrijke aanjager van deze spectaculaire groei was goedkoop krediet. Geld was zodanig ruim voorradig dat niet alleen particulieren, maar ook bedrijven de middelen gebruikten om te speculeren op verdere stijging van vastgoedprijzen. Dit kun je vergelijken met de verruiming van de hypotheek norm naar twee inkomens in Nederland, de huizenprijzen schoten daarna omhoog.

Sinds deze luchtbel doorgeprikt is, zijn de vastgoedprijzen (maar ook de economische groei) gestagneerd. Japan kent inmiddels zombiebanken en een uitzonderlijk hoge staatsschuld die maar blijft groeien. Waarom lukt het de Japanners niet om uit deze stagnatie te ontsnappen?

Een belangrijke reden is de leeftijdsopbouw van de bevolking. Japan loopt niet alleen voorop met het ontwikkelen van de crisis, maar ook op het gebied van vergrijzing. Een diepgaand onderzoek in Japan en VS heeft aangetoond dat een stijging van 1% verschil tussen (niet werkende) ouderen en werkende al leidt tot een daling van bijna 0,7% in de huizenprijzen.

Economisch actieve mensen zijn de belangrijkste aanjagers van huizenprijzen. Zij verhuizen naar duurdere huizen als hun inkomen stijgt. Ouderen zijn vooral aanbieders op de huizenmarkt. Vooral Europese landen kampen met vergrijzing. Deze trend zal een sterk remmende werking hebben op de lange-termijn-ontwikkeling van de huizenprijzen. En bepaalde delen van Nederland zullen hierdoor te maken krijgen met dalende huizenprijzen en bepaalde wijken met langdurige leegstand en zelfs sloop. Terwijl andere delen van het land juist met prijsstijging en krapte zullen kampen, waar dus veel woning gebouwd moeten worden.

Dus geen politiek en marktpartijen die meer vragen stellen aan de hand van onderzoeken, dan een visie en antwoorden geven, geen symptoom bestrijding of bouwen voor de korte termijnvisie. Lef of gezond verstand is voor de toekomst het devies.

Want een stad of dorp zonder visie, daar krijg ik grijze haren van!